Nejčastější faktory ovlivňující cenu nemovitosti

20.03.2020

Přemýšlíte nad tím, za kolik by se dala prodat vaše nemovitost? Uvažujete o koupi vysněné nemovitosti a stanovujete si finanční limit? Máte spoustu nezodpovězených otázek a nevíte, jak se orientovat na realitním trhu? Pokusím se Vám vytýčit základní parametry, které ovlivňují cenu nemovitostí ...

Poloha

Prvním faktorem ovlivňující cenu nemovitosti je bezesporu poloha. Ta nám v mnoha případech tvoří až 90% ceny nemovitosti. Nachází-li se nemovitost v pěkném místě a v klidné lokalitě, tak bude její cena vždy vyšší než podobná nemovitost v nepěkném prostředí, na rušné ulici nebo ve vyloučené lokalitě. Za dobrou adresu se zpravidla považují městské části s dostatkem zeleně, dobrou infrastrukturou, dostupnou vzdáleností do centra apod. Ze své zkušenosti mohu jen potvrdit, že nemovitosti z dobré lokality se vždy v nabídce neohřejí příliš dlouho.

Základním měřítkem ceny nemovitosti ve vztahu na lokalitu je také umístění nejen v dané zemi, ale i v kraji. Mezi dražší lokality patří Praha, Středočeský, Pardubický, Královehradecký a Jihomoravský kraj. Obvykle s nižšími cenami realit se pak můžeme setkat v Ústeckém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. Dané lokality se liší cenou nemovitostí zejména díky výši životní úrovně obyvatel. Čím vyšší životní úroveň, tím zpravidla vyšší cena nemovitostí.

Daný kraj je vždy rozdělen na jednotlivá města a obce. I zde se setkáváme s rozličnými cenami nemovitostí a to mnohdy i několika set tisíc korun. Například stejný byt v panelovém domě v Orlové můžete získat až o polovinu levněji než ve vyhledávané lokalitě v Ostravě - Porubě

Toužíte-li po bydlení v pěkném místě a dobré lokalitě počítejte s vyššími pořizovacími náklady. Tato investice se vám zajisté vyplatí nejen v kvalitě života, ale i v případě následného prodeje. Nemovitosti v dobrých lokalitách stoupají na ceně zpravidla rychleji, a proto jsou často pořizovány i za účelem následného prodeje.

Technický stav nemovitostí

Technický stav nemovitostí je jedním z nejdůležitějších kritérií pro stanovení ceny nemovitosti. Tentokrát si uvedeme jako příklad dva klasické panelové byty 2+1, oba se nacházejí ve stejném kraji, stejném městě, na stejné ulici a dokonce i na stejném patře. To ale neznamená, že bude jejich cena na trhu realit totožná. První byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, dřevěnými okny a původní kuchyňskou linkou. V druhém bytě byla provedena rekonstrukce bytového jádra, výměna původních oken za plastová a do bytu byla nainstalována nová kuchyňská linka. Porovnáme-li oba dva byty jen podle výše uvedeného popisu, tak je již na první pohled patrné, že druhý byt bude nabízen za cenu vyšší. Rozdíl ceny bytu před rekonstrukcí a po rekonstrukci můžeme snadno odvodit od výše investic (nová okna cca. 90 tis., nová kuchyňská linka včetně spotřebičů cca. 170tis. a nové bytové jádro cca. 110tis. Kč). Cenový rozdíl bezmála 370.000 Kč bude zajisté pro mnohé pomyslnou ryskou na vahách. Mnozí odborníci uvádějí, že je často lepší ponechat byt v původním stavu a prodávat jej za cenu nižší než byt rekonstruovat a o tyto náklady ceny zvyšovat. Novému zájemci o byt se totiž ne vždy můžeme trefit do jeho vkusu. Rekonstrukci koupelny před prodejem bytu se provede např. v kombinaci modrobílé barvy, ale ne každému se může tato kombinace líbit.

V posledním období se velmi dobře prodávají zrekonstruované byty, které prošly zdařilou rekonstrukcí v neutrálních moderních barvách, které jsou připraveny ihned k nastěhování novým majitelům. Mnozí kupující preferují tuto variantu, před rekonstrukcí vlastními silami. Jsou ochotni zaplatit vyšší částku za pohodlí a rychlý průběh nastěhování.

U bytů nesmíme zapomínat také na technický stav celého domu. Jedná se zejména o výměnu oken, stoupaček, výtahu, zateplení domů, způsob řešení pravidelného úklidu a jiné. V domě po celkové rekonstrukci, cena bytu bude zpravidla vyšší než u domu, který na celkovou rekonstrukci teprve čeká.

Atraktivita okolí

U rodinných domů se zpravidla při jejich pořízení ptáme na velikost zahrady. Tuto otázku slýchávají realitní zprostředkovatelé velmi často právě proto, že lidé, kteří uvažují o koupi rodinného domu, chtějí mít svůj volný prostor k životu. U bytů je jednou z nejčastějších otázek dotaz na možný výhled. Má-li rodinný dům pěknou zahradu je vždy cennější než podobný dům bez zahrady a stejně tak byt s pěkným výhledem je na trhu více ceněn než byt s výhledem do sousedního domu. Samotné umístění nemovitosti v daném okolí poví mnohé i o sousedech. Nachází-li se např. rodinný dům v pěkné vilové čtvrti, dá se předpokládat, že bude tato lokalita vyhledávaná i v dalších letech a cena nemovitostí bude stoupat. Na druhou stranu panelový byt na sídlišti s okny směřujícími do protějšího domu nemusí být asi tou nejlepší investicí...

Poschodí

Pár pater výš nebo níž může znamenat i stotisícové rozdíly. Přemýšlíte-li nad koupi bytu, zajisté dáte za pravdu těm, kteří se chtějí vyvarovat přízemí a poslednímu podlaží. Mohlo by se to zdát na první pohled jako bezvýznamné, ale tentýž byt ve 4. nadzemním podlaží může mít zcela jinou cenu než byt v přízemí či v posledním patře. Lidé pravidla nechtějí bydlet v přízemí z důvodu větší hlučnosti ve veřejných prostorách domu a taktéž se snaží vyvarovat se posledního patra z důvodu možné netěsnosti střechy či nepříjemného zvuku linoucího se z výtahové šachty. Důležitým faktorem, proč se někteří snaží vyvarovat bydlení ve vyšších patrech, je také bezesporu obava z možné poruchy výtahu či každodenního zdolávání mnoha pater s nákupními taškami v rukou.

Čas od času se můžeme setkávat se zájemci, kteří naopak byt v přízemí preferují. Jedná se většinou o starší lidi, pro které by případná porucha výtahu mohla být velmi nemilou záležitostí. Rovněž byt v posledním patře si najde své příznivce. Lidé vyhledávající větší klid, jsou ochotni vyjít pár schodů navíc, než by měly poslouchat denní ruch spolubydlících nad sebou.

Existuje nespočet dalších faktorů, které dokážou výslednou kupní cenu ovlivnit. I přesto ale mějte na paměti, že je lepší si vybranou nemovitosti prohlédnout několikrát (nejlépe v různých denních dobách) a neopomíjet také veškeré právní záležitosti spojené s nákupem nové nemovitosti.

Mgr. Bc. Renata Valicová - REAL ESTATE